Каждый раз, когда кто-то спрашивает «каковы семь типов строительства», за этим стоит практичная задача: быстро понять, к какому типу относится ваш объект, какие документы понадобятся, сколько это примерно стоит и когда вы реально сможете открыть двери. Ниже - простая и приземлённая схема, которой пользуются девелоперы, проектировщики и заказчики в России в 2025 году.
- Вы получите короткий ответ с 7 типами, без академических крючков.
- Поймёте логику классификации: по назначению, рискам и регуляторам.
- Сопоставите свой проект с типом за 60 секунд.
- Сравните сроки, бюджеты и ключевые разрешения в одной таблице.
- Заберёте чек-листы и ответы на частые вопросы.
Короткий ответ и карта 7 типов
В российской практике удобно выделять семь типы строительства по назначению объекта и набору регуляторных требований:
- Жилищное - индивидуальные дома, таунхаусы, многоквартирные дома (МКД).
- Общественно-деловое - офисы, ТЦ, гостиницы, школы, больницы, спортобъекты.
- Промышленное - заводы, цеха, склады класса A/B, технопарки.
- Транспортное - дороги, мосты, тоннели, метро, порты, аэропорты.
- Энергетика и инженерные сети - ЛЭП, подстанции, котельные, газопроводы, ВИЭ.
- Гидротехническое и экологическое - плотины, берегоукрепления, очистные сооружения, полигоны.
- Сельскохозяйственное - фермы, теплицы, зернохранилища, элеваторы.
Эта сетка хорошо работает для планирования, сметы, выбора подрядчика и понимания, к каким контролёрам вы попадёте. Формально объекты капитального строительства регулирует Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (ФЗ №384-ФЗ) и Градостроительный кодекс РФ, а подтипы - уже детализация внутри проектной документации.
Как классифицировать: критерии, нормы, региональные нюансы
Чтобы правильно отнести объект к типу, используйте три критерия:
- Назначение: кто пользуется объектом и для чего? Проживание, производство, транспорт, энергия, вода, сельхоз.
- Риски: есть ли опасные производства, работа с давлением/газом, влияние на водные объекты, массовое пребывание людей?
- Регуляторы: помимо базовых норм, не тянет ли объект на согласования с Ростехнадзором, Роспотребнадзором, Росприроднадзором, Росводресурсами, Росавиацией и т.д.?
От этого зависят состав разделов проекта (ПД/РД), обязательность государственной экспертизы (ГГЭ), порядок получения разрешения на строительство и ввода (Градкодекс РФ, ст. 49, 51, 55), прохождение экологической экспертизы и промышленной безопасности (ФЗ №116-ФЗ для опасных производственных объектов), водопользование (Водный кодекс РФ).
Региональные нюансы есть всегда. Например, в Екатеринбурге и Свердловской области по промышленным объектам крайне внимательно относятся к разделам по промышленной безопасности и санитарно-защитным зонам; для транспортных - важны археология и выносы сетей; для МКД - требования по парковкам и дворовым территориям.
Быстрый алгоритм (работает в 8 из 10 случаев):
- Жилая функция → Жилищное.
- Прибыль от аренды/услуг, массовые посетители → Общественно-деловое.
- Станки/технологии/опасные факторы → Промышленное.
- Дороги/мосты/рельсы/аэропорты → Транспортное.
- Электричество/тепло/газ/сети → Энергетика и сети.
- Вода/берег/очистка/отходы → Гидротехническое и экологическое.
- Фермы/теплицы/элеваторы → Сельскохозяйственное.
Где чаще всего путаются? Между общественно-деловым и промышленным (если склад с автоматизацией и мезонинами - это всё ещё промышленно-складской объект), а также между гидротехническим и инженерными сетями (очистные - это гидротехника/экология, а не «просто сети»).
7 типов строительства: разбор по полочкам
1) Жилищное
Что входит: ИЖС и ДНП, таунхаусы, МКД, апартаменты (с юридическими нюансами). Ключ - проживание людей. Нормы: ФЗ №384-ФЗ, СП по жилым зданиям, требования пожарной безопасности (ФЗ №123-ФЗ), нормы по доступности. Сроки: дом 150-200 м² - 6-12 месяцев; МКД - 18-30 месяцев. Бюджет: индивидуальный дом - от 70-130 тыс. ₽/м² «под ключ» в регионах Урала, МКД - сильно зависит от класса (эконом/комфорт/бизнес).
Риски: слабые грунты, ошибки в теплотехнике, акустике, инженерке. Документы: ИЖС - уведомительный порядок, МКД - разрешение на строительство, проектная документация, экспертиза для сложных/высотных.
Практика: в Екатеринбурге на глинах и суглинках не экономьте на геологии и дренажах. Фундамент - после 3-5 скважин, не «на глаз».
2) Общественно-деловое
Что входит: офисы, ТЦ, бизнес-центры, гостиницы, школы, детсады, больницы, ФОКи, музеи. Общий знаменатель - массовое пребывание людей и/или социальная функция. Нормы: помимо ФЗ №384-ФЗ и пожарных требований, действуют СП для образования и здравоохранения, СанПиН по освещенности, вентиляции, шуму. Сроки: 12-36 месяцев. Бюджет: офис/ритейл «коробка+инженерка» - от 80-160 тыс. ₽/м²; для больниц - дороже из-за инженерии и чистых помещений.
Риски: эвакуация, пожарная автоматика, энергоёмкая инженерия, парковки. Документы: экспертиза обязательна для большинства объектов с массовым пребыванием, особое внимание ГУ МЧС на наружный и внутренний противопожарный водопровод и АУПТ.
3) Промышленное
Что входит: производственные корпуса, логистические комплексы, пищевое и химическое производство, фарма, деревообработка. Отличительные черты - технологические процессы, оборудование, иногда - опасные зоны. Нормы: ФЗ №116-ФЗ (опасные производственные объекты), отраслевые СП, санитарные нормы, промышленная безопасность (Ростехнадзор). Сроки: 12-36 месяцев. Бюджет: «коробка» быстровозводимого цеха - 35-70 тыс. ₽/м²; с технологией - кратно выше.
Риски: СЗЗ, нагрузка на полы, транспорт внутри склада, взрывопожарная опасность. Документы: декларация промышленной безопасности, регистрация ОПО, аттестация персонала.
4) Транспортное
Что входит: автодороги, мосты, путепроводы, трамвай, метро, ЖД, аэропорты, порты. Нормы: дорожные и мостовые СП, авиастроительные нормы, большое число ведомственных регламентов (Росавтодор, РЖД, Росавиация). Сроки: 6-48 месяцев (мосты и станции метро - дольше). Бюджет: измеряется километрами/погонными метрами, а не м²; задачи чаще финансируются из бюджета.
Риски: выносы инженерных сетей, геология, трафик, экология, археология, переустройство коммуникаций. Документы: госэкспертиза, оценка воздействия на окружающую среду (ОВОС), земельные вопросы.
5) Энергетика и инженерные сети
Что входит: ТП/РП, ЛЭП, подстанции, котельные, теплотрассы, ГРС, магистральные и распределительные газопроводы, ВИЭ (СЭС/ВЭС). Нормы: отраслевые регламенты, Ростехнадзор, ПТЭЭП, Правила техэксплуатации, газовые СП. Сроки: 8-36 месяцев. Бюджет: от десятков до сотен миллионов ₽ за узлы; ключ - не стоимость «коробки», а оборудование и ПНР.
Риски: технологическая безопасность, режимные согласования, трассировка, охранные зоны. Документы: технологическое присоединение, проект в части энерго/газ безопасности, сдача Ростехнадзору.
6) Гидротехническое и экологическое
Что входит: плотины, дамбы, водозаборы, берегоукрепления, очистные сооружения водоотведения (ОВС), ливнёвая очистка, полигоны и комплексы обращения с отходами. Нормы: Водный кодекс РФ, отраслевые СП по гидротехническим сооружениям, экологическое законодательство, Росприроднадзор/Росводресурсы. Сроки: 12-60 месяцев. Бюджет: сильно зависят от грунтов и технологий очистки.
Риски: гидрология и паводки, фильтрация, коррозия, долговечность бетона, экология. Документы: ОВОС, проект НВОС, водопользование, лицензии.
7) Сельскохозяйственное
Что входит: животноводческие комплексы, птицефабрики, свинокомплексы, тепличные комбинаты, зернохранилища, элеваторы. Нормы: ветеринарные и санитарные правила, биобезопасность, технологические СП для АПК. Сроки: 4-18 месяцев. Бюджет: теплицы - капитальные вложения в свет, отопление и автоматизацию.
Риски: биобезопасность, вентиляция, микроклимат, энергоэффективность. Документы: согласования по ветеринарии, сельхозземли, иногда - мелиорация.
Сравнение по срокам, бюджету и рискам
Ниже - ориентиры, чтобы быстро прикинуть порядок величин. Это не смета, а старт для планирования. Ставки 2025 года для регионов наподобие Екатеринбурга.
| Тип | Примеры | Ориентир сроков | Ориентир бюджета | Критичные разрешения |
|---|---|---|---|---|
| Жилищное | ИЖС, МКД | 6-12 мес (дом), 18-30 мес (МКД) | 70-130 тыс. ₽/м² (ИЖС), МКД - по классу | Уведомление/Разрешение, экспертиза для сложных |
| Общественно-деловое | Офисы, ТЦ, школы, больницы | 12-36 мес | 80-160 тыс. ₽/м² и выше | ГГЭ, пожарные согласования |
| Промышленное | Цеха, склады, пищевка | 12-36 мес | 35-70 тыс. ₽/м² «коробка», +технология | Ростехнадзор, СЗЗ, санитарные |
| Транспортное | Дороги, мосты, метро | 6-48 мес | По пог. метрам/км, бюджет финансирует | ГГЭ, ОВОС, ведомственные |
| Энергетика и сети | ТП, ЛЭП, газопроводы | 8-36 мес | Оборудование и ПНР - основная доля | Ростехнадзор, техприсоединение |
| Гидротехника и экология | Плотины, ОВС, полигоны | 12-60 мес | Сильно зависит от грунтов и технологии | ОВОС, водопользование, НВОС |
| Сельскохозяйственное | Фермы, теплицы, элеваторы | 4-18 мес | Капзатраты на климат и энергию | Ветконтроль, режим земель |
Полезные правила большого пальца:
- Чем больше людей внутри - тем жёстче пожарка и эвакуация.
- Чем больше технологического оборудования - тем выше доля ПНР в бюджете.
- Вода и грунты почти всегда дороже, чем кажется на стадии эскиза.
- Время экспертиз и техприсоединения закладывайте с запасом 20-40%.
Типичные ошибки, которых можно избежать:
- Идти в РД без полной геологии. Потом перепроект и удорожание фундамента.
- Переоценить пропускную способность сетей. Город не всегда даст нужную мощность.
- Неправильно выбрать класс функциональной пожарной опасности. Ошибка бьёт по всей инженерии.
- Забыть про санитарно-защитную зону. Для промки это критично.
FAQ и следующие шаги
Это та самая «классификация 7 типов», о которой говорят в вузах?
Да, но без академизма. В мире встречаются и другие деления (например, «5 типов по огнестойкости» в IBC). В России удобнее группировать по назначению и регуляторам - так легче планировать сроки и бюджет.
Почему где-то пишут не семь, а пять типов?
Счёт зависит от уровня детализации. Можно слить «энергетику» с «инфраструктурой», «общественное» разделить на коммерческое и институциональное - цифра меняется, смысл тот же.
Как быстро понять свой тип, если проект необычный?
Смотрите на главный риск и основную функцию. Производство с магазинами при въезде - это промышленный объект с торговой вставкой, а не наоборот.
Нужна ли членство в СРО?
Для проектировщиков и генподрядчиков по большинству объектов требуется членство в профильном СРО и ответственность по договору. Проверьте выписки в реестре НОСТРОЙ/НОПРИЗ.
Какие документы обязательны почти всегда?
Градплан земельного участка (ГПЗУ), проектная документация (состав по Постановлению о составе разделов), разрешение на строительство/уведомление для ИЖС, экспертиза (если нужна), договоры техприсоединения, исполнительная документация и разрешение на ввод.
Можно ли смешивать типы в одном объекте?
Да, но в проекте это отражается функциональными частями. Самый жёсткий набор требований победит (пожарка, эвакуация, нагрузки).
Какие сроки заложить на экспертизу?
Госэкспертиза - ориентир 45-60 дней плюс ответы на замечания. Экология и Ростехнадзор - добавьте ещё 30-90 дней.
Как выбрать подрядчика под тип?
Смотрите портфель похожих объектов, ключевых инженеров, реестр СРО, техники безопасности на площадке, завершённые объекты «вживую». Для промки и энергетики - компетенции ПНР-отдела обязательны.
Что делать, если сроки жмут?
Рассмотрите модульное/БМЗ решения для «коробки», закупку длинных позиций «вперёд» (трансформаторы, лифты, ОВиК), параллельное проектирование и изыскания, но без фанатизма - критичные части не перескакивайте.
С чего начать прямо сейчас?
- Назовите свой тип по списку 7.
- Соберите исходные данные: ТУ сетей, ГПЗУ, геология, геодезия.
- Выберите проектировщика с релевантным портфелем именно под этот тип.
- Согласуйте дорожную карту: изыскания → ПД → экспертиза → РД → стройка → ввод.
- Заложите буфер по срокам на экспертизы и поставки оборудования.
Если нужно сверить конкретику по Екатеринбургу/Свердловской области: учтите грунты (суглинки, высокий УГВ в поймах), дефицит электрических мощностей в отдельных районах, сезонные ограничения по дорожным работам, а также местные требования по благоустройству дворов и общественных пространств.